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  >>> 商品房新开工面积比降31.8%

  受疫情影响,我市部分项目推迟动工,再加上去年第四季度全市仅2宗房地产用地出让,今年上半年商品房新开工面积同比出现明显下降。1-6月份,全市商品房施工面积2029.67万平方米,较去年同期增长6.08%,其中新开工面积126.97万平方米,同比(去年186.17万㎡)下降31.8%。

  从县区情况看,除城厢区在融创·兰溪一号和3宗安置型商品房动工的带动下,新开工面积同比大幅增长外,其他县区则皆为比降;北岸去年下半年无新出让地块,因此今年一季度无新项目开工。

  >>> 房地产投资比降24.22%

  由于新开工项目减少,以及疫情影响在建项目进度,今年2月份全市房地产项目基本处于停工状态。因此,上半年房地产投资同比也出现下降。但在中心城区的建发·玉湖一号、融创·兰溪一号、坂头东三个安置型商品房等新项目开工建设下,带动约33亿元土地购置费入库统计,支撑着二季度房地产投资额明显增加。1-6月,全市房地产完成开发投资115.91亿元,与去年同期(152.95亿元)比降24.22%。

  从各县区的情况看(按项目属地统计原则),荔城区在建发·磐龙府、玉湖一号,城厢区在融创·兰溪一号、坂头东三个安置型商品房等新项目开工建设带动下,降幅较少;仙游县和涵江区今年新开工项目各只有一个,降幅较为明显;北岸与去年基本持平。

  >>> 批准预售面积比降47.06%

  1-6月,全市商品房批准预售面积117.85万平方米,比降47.06%;其中商品住房批准预售面积92.76万平方米,比降49.73%。

  今年第二季度,随着复工复产全面展开,受疫情等因素影响而进度滞后、停工的项目纷纷抓紧进度,第二季度批准预售面积达到72.68万平方米(其中商品住房59.22万平方米),较一季度的45.17万平方米(其中商品住房33.54万平方米),呈现明显回升。

  从各县区情况看,仙游县在碧桂园·天城、建发·玺院、富力院士廷,秀屿区在物流园区快递电商园一期、大唐三盛·国韵世家、高铁东等项目的带动下,本辖区预售面积大幅增长;荔城区、涵江区虽有磐龙府、玉湖一号和保利八期、保利云上等项目办理预售许可,但因该二区去年基数较大,同比还是下降明显;其余各区则均有不同程度的比降。

  >>> 商品房销售面积比降10.44%

  受疫情影响,今年的春节购房潮明显遇冷,再加上市场有效供给相对不足,上半年楼市销售出现下滑。据商品房买卖合同网签系统统计,1-6月份,扣除城厢、涵江二区共43.78万平方米的安置型商品房后,全市商品房网签面积为146.36万平方米,比降10.44%;其中商品住房销售在扣除了43.78万平方米安置型商品房后,销售面积为117.48万平方米,比降13.88%。

  按季度看,一季度受疫情影响,商品房销售面积仅56.22万平方米。但自3月起,随着复工复产的推进,线上线下相结合的新型销售模式的推广以及有关扶持政策等方面的推动下,市场开始逐步恢复,二季度销售面积达133.92万平方米(含安置型商品房),回升明显,进一步提振了市场消费信心。

  从各县区销售情况看,仙游县批准预售面积的增加为市场提供了充足房源保障,不仅如此,建发·玺院、枫城新都等一批位置优越、价位合理的优质项目入市,刺激了需求释放,上半年销售面积增幅达33.39%;涵江区今年因刚性需求趋缓,改善需求减少,商品房销售面积降幅较大。

  >>> 商品住房均价基本平稳

  一季度,为降低疫情影响,我市部分在售楼盘通过降价促销来带动销量、回笼资金,但从3月份市场需求逐步恢复后,价格也随之回升。从对商品房买卖合同网签价格的统计来看,1-6月,全市商品房销售均价为10028元/平方米,比降0.4%;其中商品住房(扣除安置型商品房)销售均价为10378元/平方米,比增2.34%。

  各县区之中,城厢区因在售楼盘大部分在市中心位置,均价为全市最高,为15664元/平方米,比增8.07%;荔城区紧随其后,因今年低价楼盘较少而出现了较大的增幅,均价为12862元/平方米,比增12.54%;仙游县7382元/平方米,比增4.87%;涵江区9785元/平方米,比降3.21%;秀屿区6886元/平方米,比降3.84%;北岸5210元/平方米,比降5.48%。

  >>> 商品住房库存去化周期合理

  从商品房批准预售面积和合同网签面积关系看,1-6月全市商品房供销比为1:1.24,其中商品住房供销比为1:1.27,需求(含安置型商品房)大于供给。

  截止6月末,全市商品房库存面积429.53平方米,去化周期15个月。其中住宅311.7万平方米、去化周期12个月;商业75.17万平方米、去化周期59个月;办公42.66万平方米、去化周期25个月。总体来看,商品住房除了北岸库存量偏多外,其他县区库存总体合理;商业及办公库存量较多主要集中在中心城区和仙游。

  >>> 二手房交易面积平稳增长

  一季度受疫情影响,二手房交易量同样下降较多;二季度在一手房市场整体恢复后,二手房市场也跟着快速恢复,成交量明显回升。1-6月,全市二手房成交面积78.68万平方米、比增36.81%;其中二手住房成交面积62.65万平方米、比增35.52%,保持平稳增长。

  按区域分,市本级二手房交易面积66.54万平方米、比增45.57%(其中二手住房成交面积52.63万平方米、比增48.63%);仙游县二手房交易面积12.14万平方米、比增2.88%(其中二手住房成交面积10.02万平方米、比降7.39%)。从新建商品住房与二手住房成交面积看,一、二手房市场具有互补性。上半年,市本级新建商品住房销售比降明显,其二手住房交易比增明显;仙游县则是新建商品住房销售比增明显,二手住房交易出现下降。

  >>> 房地产用地供应小幅下降

  虽受疫情影响,但在各级政府加大征迁供地等措施下,上半年全市房地产用地供应总体平稳。1-6月,通过招拍挂供应房地产经营性用地14宗65.86公顷(合987.9亩),与去年同期(1158.75亩)比降14.75%;出让总价款522550万元,同比下降10.4%,基本保持平稳供应。

  按区域分,市本级供地9宗47.65公顷(合714.75亩)、比降10.45%,总价款418300万元,平均每亩585万元,与去年持平,其中中心城区的荔城、城厢扣除安置型商品房用地后,用于房地产开发供地仅13.93公顷、比降52.11%;仙游县供地5宗18.21公顷(合273.1亩)、比降24.25%,总价款104250万元,平均每亩381.73万元、比增18.92%。

  >>> 房地产各项贷款增速较快

  截至5月末,全市房地产各项贷款余额794.40亿元,同比增长13.37%,增速比2月末增加2.15个百分点;今年新增44.61亿元,同比多增14.71亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为37.42%,同比提高1.30个百分点。

  房地产开发贷款同比大幅增长。截至5月末,全市房地产开发贷款余额98.60亿元,同比增长19.08%,今年增加7.03亿元,同比多增1.30亿元。其中,地产开发贷款,即政府土地储备机构贷款同比下降100.00%,商业用房开发贷款余额同比增长37.59%。

  个人住房贷款增速较快。截至5月末,全市个人住房贷款余额662.30亿元,同比增长13.72%,增速比2月末提高2.84个百分点;今年新增38.02亿元,同比多增13.22亿元。其中,由于去年商品房销售大幅增长,今年项目陆续封顶,按揭贷款开始批量发放,新建房贷款余额达到578.14亿元,同比增长11.77%;同样,二手房交易的增长也带来了住房贷款的需求,再交易房贷款余额同比增长29.24%,为84.17亿元。另外,二季度受疫情影响趋弱,房地产信贷增长较快,房贷利率稳中趋降,个人住房贷款增长较快,增速比上季度略有提高。 

13530 1个月前(10-09) 分析汇报

房地产业在国民经济中的作用和影响越来越大    

房地产业是我国国民经济的重要组成部分,一方面它受到国民经济发展水平的制约,另一方面,又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点,房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。   

一、房地产业对经济增长的作用不断增大    从生产方面看,房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高,房地产业对经济增长的作用不断增大。1953—1978年,我国GDP年均增长6.1%,其中房地产业年均增长5%,对经济增长的贡献率为

1.83%。1978—2005年,我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.1%,比改革开放前提高了

2.1个百分点,期间我国GDP年均增长9.6%,房地产业年均增长11.4%,对经济增长的贡献率为2.39%。   

二、房地产业的产业关联影响面广泛    从产业特性看,房地产业的产业链长,波及面广,国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系,在投入产出表的40个部门中,有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系,但不同产业与房地产业的关联度有所不同,房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。    从房地产业的直接带动系数看,总的带动系数为 0.5435,其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。从房地产业的完全带动系数看,总的带动系数为1.4161,其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等16个行业。   

三、房地产业对居民消费的双重影响    房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费,以及建筑工人特别是农民工的日常消费,但也会挤占居民其他消费支出。    

1.投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资与住房消费关系为每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费,对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的1/10,对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为100元投资可增加消费40元左右。    

2.投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。根据我国居民约0.7的边际消费倾向,每期还款金额都将挤占70%的相应消费支出。粗略估算,每年还贷金额约占当年房地产开发投资的8%,则相应挤占居民消赞约占房地产投资的5.6%。    

3.房地产业是财政收入的重要来源。房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源:第一,通过出让土地使用权,政府能获得大量的财政收入。上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达25%左右,部分地区甚至超过50%,成为名符其实的“第二财政”。第二,房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。2004年,我国房地产业税收收入为1369.88亿元,占当年各项税收的5.44%。第三,房地产业能带动众多关联产业的发展,间接创造大量的财政收入。   

4.房地产业对就业的影响。根据2004年经济普查统计,全国经营房地产的法人单位就业人数为396.3万人,全国房地产的个体经营户就业人数为 91020人。同时,通过产业关联的影响,房地产业的发展对其他产业的就业增长也有重要影响。   

结构变化:个人已成商品住宅购买主体    

一、房地产投资完成额中住宅投资持续快速增长,占比不断提高    住宅投资是我国房地产开发投资的主体。从房地产投资完成额的增长态势看,1997年以后房地产开发投资的持续快速增长主要是由住宅投资的快速增长拉动钓。1998-2005年期间住宅投资年度增长率均在 21%以上、年均增速高达27.53%。与住宅投资的持续快速增长相对应,1995-2005年期间住宅投资在房地产开发投资中所占比重呈不断上升趋势,从1995年的55.78%提高到2005年的68.33%。   

 二、房地产投资资金主要来自国内贷款、自筹资金和定金与预售款等其他资金   国内贷款在房地产开发投资资金来源中所占比重比较稳定,1995—2003年期间介于19.09—23.87%之间,2003年以后有较大幅度下降,2004年降为 18.4%,2005年进一步下降到18.11%。自筹资金所占比重在1995年以后有较大幅度提高,从1996年的 21.1%提高到2005年的33.24%。定金及预售款等其他资金占房地产投资资金来源的比重最高、且呈上升趋势,1997年占比只有38.11%,2001年提高到47.69%,2004年进一步提高到49.87%,2005年回调到47.38%。此外,利用外资在1997年以前曾是房地产投资的重要资金来源,1995-1997年期间利用外资在房地产投资资金来源所占比重曾高达11.7%,但 1997年以后占比持续下降,2000年以后占比不足 2%,到2005年已降为1.19%。    

三、房地产销售面积以住宅为主,个人已成为商品住宅的购买主体    我国房地产业始终以住宅作为主要投资领域。从1987—2005年我国商品房销售面积的构成看,住宅销售面积占商品房销售面积的比重平均为88.24%。近年来商业营业用房销售面积增长相对较快,占比趋于提高。但办公楼和其他商品房销售面积增速相对较低,在商品房销售面积中所占比重趋于下降。从购买主体看,个人购买商品住宅面积持续快速增长,占比不断提高,2003年个人购买住宅面积占比已达到96.43%,个人已成为商品住宅的购买主体。   

13529 1个月前(10-09) 分析汇报
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